לצבוע את הבית בשחור

בחודש אוקטובר 2017 פורסם הדוח השנתי של מבקר המדינה, ולפיו פעולות של הלבנת הון מתבצעות בצורה משמעותית בשוק הנדל"ן והאכיפה בנושא אינה יעילה די הצורך. באותו חודש פרסמה הרשות לאיסור הלבנת הון ומימון טרור מסמך "תסמיני הלבנת הון בענף הנדל"ן", הכולל דגלים אדומים (סממנים) להלבנת הון בביצוע עסקאות נדל"ן.

ניצול שוק הנדל"ן להלבנת הון הוא תופעה עולמית מוכרת, בין השאר משום שעסקאות נדל"ן נעשות בסכומים מהותיים עם אפשרות לתשלום במזומן, ניתן לבצע שינויים בקביעת שוויין של עסקאות אלה, וקיימת אפשרות לערב הון שחור עם כספים שמקורם בהלוואה או משכנתא. רכישה, השכרה או מכירה של נכס בתמורה לכספים שמקורם בעבירות על חוק איסור הלבנת הון, מאפשרת לבצע הלבנת הון באופן פשוט ומקורות הכנסה פסולים מיטשטשים במהירות.

הכלל הוא שפעולות ברכישה, מכירה או חכירה של נדל"ן מלוות בדרך כלל על ידי עורך דין. יחד עם זאת, קיימת זיקה מסוימת ויוצאת מן הכלל, שאינה מעידה על הכלל, בהתייחס לרואי חשבון העשויים ללוות לקוחות בפעולות רכישה ומכירה של נדל"ן, תוך חשש ממשי לאי גילוי עבירות על חוק איסור הלבנת הון תוך כדי ביצוע הפעולה במקרקעין.

תיקון 13 לחוק איסור הלבנת הון והצו שנקבע מכוחו ¹קובעים כי עורך דין ורואה חשבון לא יתנו "שירות עסקי", ²הכולל סיוע לרכישה, מכירה או חכירה לדורות של נדל"ן לפני שביצעו נוהל "הכר את הלקוח" וביצעו הערכת סיכון להלבנת הון שתוצאתה סיכון נמוך או בינוני. אסור לתת שירות עסקי כזה ללקוח כאשר הסיכון המוערך גבוה. להלן שאלון שעשוי להוות כלי עזר ל"נותן שירות עסקי" בבחינת קיומם של דגלים אדומים ורמת הסיכון לפני מתן שירות בנושא. השאלון בנוי כך שתשובה חיובית מהווה דגל אדום בבחינת הסיכון להלבנת הון.

פעולות חריגות
פעולות חריגות כוללות מאפיינים חריגים בתשלומים עבור עסקאות נדל"ן ולגבי דמי שכירות.

שימוש בצדדים שלישיים (אנשי קש)

הלבנת הון מתבצעת לעיתים קרובות באמצעות שימוש בצדדים שלישיים שהם אנשי קש ("קופים") לצורך הסתרת הגורמים העומדים מאחורי העיסקה.

מניפולציה על ערך הנכס 

נסיונות להימנע מזיהוי

השבחת נדל"ן

עבריינים יכולים לעשות שימוש בכספים שמקורם בעבירת מקור על מנת לשלם עבור השבחת נכס ובכך להשביח את הנכס ולאחר מכן למוכרו במחיר גבוה יותר. ההפרש בין מחיר הקנייה למחיר המכירה יהיה הסכום שהולבן.

תושבי חוץ ומימון זר
תושבים זרים וחברות זרות עשויים להעביר לישראל כספים לרכישת נדל"ן כאמצעי להסתיר מהרשויות בארצם כספים שמקורם בעבירות על חוק איסור הלבנת הון במדינה הזרה וכחלק מניסיון למנוע את חילוטם של הכספים.

עסקאות חריגות

כאמור, תשובה חיובית על קיומו של "דגל אדום" עשויה להעיד על סממן להלבנת הון בביצוע פעולה של רכישה או מכירה של נדל"ן. במקרה כזה, יש לנקוט משנה זהירות מצד "נותן שירות עסקי", כדי להיות ערים לאפשרות של ביצוע הלבנת הון בעיסקת נדל"ן.

הערות
1. צו איסור הלבנת הון (חובות זיהוי, ניהול רישומים של נותן שירות עסקי למניעת הלבנת הון ומימון טרור), תשע"ה¯2014.
2. הגדרת "נותן שירות עסקי" מצויה בסעיף 8ב(א) בחוק איסור הלבנת הון.
3. עבריינים יכולים לבקש הלוואה באמצעות אנשי קש ולשלם להם במזומן או בדרכים אחרות את עלות ההחזרים החודשיים של ההלוואה.
4. על פי רשימה המתעדכנת מעת לעת באתר הרשות לאיסור הלבנת הון ומימון טרור, ובעיקר אירן, צפון קוריאה, עירק וסוריה.
5. התנהגות זו מעלה חשש לעריכתה של עיסקה למראית עין, שמטרתה לספק לקונה הסבר לגיטימי למקור הכספים הבלתי¯חוקיים.

רו"ח גלית ניב¯בורשן, קוסט¯פורר¯גבאי¯קסירר, יו"ר הוועדה לטיפול בנושא חוק איסור הלבנת הון בלשכת רואי חשבון. רו"ח אריאל פטל, אליוט ישראל, מ"מ יו"ר הוועדה לטיפול בנושא הלבנת הון